Größere Baumaßnahmen müssen in jedem Fall vom Vermieter genehmigt werden

Haus & Grund Rheinland-Pfalz warnt
Tipp: Eindeutige Regelungen im Mietvertrag

Die Anzahl der Hobbyhandwerker nimmt ste­tig zu, was immer dann zum Problem wird, wenn Mieter eine Wohnung als ihr „Projekt“ anse­hen. Egal ob eigen­mäch­tig Wände durch­bro­chen wer­den, Badewannen nebst Boiler instal­liert, Wasserleitungen und neue Fliesen ver­legt oder der Balkon der Mietsache kom­plett ver­glast wird – das alles muss der Vermieter nicht dul­den. Darauf weist der Verband Haus & Grund Rheinland-Pfalz hin, der rund 46.000 Eigentümer und pri­va­te Kleinvermieter vertritt.

RLP. „Mehrere Gerichtsurteile haben in den ver­gan­ge­nen Jahren deut­lich gemacht, dass sol­che Umbauten, wenn sie vom Vermieter nicht geneh­migt wer­den, eine nicht uner­heb­li­che Pflichtverletzung durch den Mieter dar­stel­len und inso­fern eine Kündigung mög­lich ist“, so Rechtsanwalt Christoph Schöll, Vorsitzender von Haus & Grund Rheinland-Pfalz.

Rechtsanwalt Ralf Schönfeld, Verbandsdirektor des Landesverbands, skiz­ziert die Grenze des­sen, was in einer Mietwohnung erlaubt ist und was nicht: „Die Gerichte erklä­ren ein­deu­tig, dass ledig­lich gering­fü­gi­ge Eingriffe in die Bausubstanz erlaubt sind, die sich im Rahmen des ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauchs bewe­gen, erlaubt sind. Demnach dür­fen Dübel und Haken im nor­ma­len Umfang ange­bracht, Klingelknöpfe ein­ge­baut, kaput­te Fliesen aus­ge­tauscht oder Teppichböden ver­legt wer­den. Auch kann der Mieter Wände tape­zie­ren und strei­chen, eine Einbauküche instal­lie­ren und sogar ein Hochbett errich­ten – sofern die Einbauten nach Beendigung des Mietverhältnisses ohne Schäden an der Bausubstanz vom Mieter wie­der ent­fernt werden.“

Vermieter kön­nen im Einzelfall sogar zur Zustimmung von bau­li­chen Veränderungen ver­pflich­tet sein, etwa um eine behin­der­ten­ge­rech­te Nutzung der Wohnung zu gewähr­leis­ten oder wenn es um eine Wallbox für das E‑Auto geht. Zukünftig soll dies auch für Balkonsolargeräte gel­ten. Aber auch hier gilt stets: Der Mieter darf nicht eigen­mäch­tig vor­ge­hen, erst ein­mal (das heißt: vor­her) muss der Vermieter gefragt wer­den. Und: Mitmieter dür­fen durch die Maßnahmen nicht beein­träch­tigt wer­den. Zudem muss die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses wie­der in ihren ursprüng­li­chen Zustand zu versetzen.

Größere Baumaßnahmen sind in jedem Fall geneh­mi­gungs­pflich­tig, da sie nicht zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch gehö­ren und die Wohnung dau­er­haft ver­än­dern: Vorhandene Öfen ent­fer­nen oder neue Öfen ein­bau­en – geht genau­so wenig wie der Einbau einer Zwischenwand oder Decke. Unter Putz dür­fen kei­ne Elektroleitungen ver­legt wer­den, Fliesenarbeiten sind eben­so tabu wie das Verlegen von Parkett oder Laminat sowie der Einbau neu­er Wohnungstüren, Katzenklappen in Türen, das Abhängen von Decken und das Dämmen einer Innenwand. Also all das, was die Mietsache bau­lich und dau­er­haft ver­än­dert, was in die Gebäudesubstanz ein­greift und beim Beenden des Mietverhältnisses nicht ein­fach wie­der beho­ben wer­den kann. Liegt eine Genehmigung durch den Vermieter nicht vor, kann die­ser den sofor­ti­gen Rückbau ver­lan­gen, den Mieter abmah­nen und auch eine Kündigung aussprechen.

Rechtsanwalt Christoph Schöll rät Vermietern, im Mietvertrag ein­deu­tig zu regeln, in wel­chem Zustand die Wohnung zum Mietende zurück­zu­ge­ben ist. „Damit man recht­lich auf der siche­ren Seite ist, soll­te im Mietvertrag auch eine Klausel zu Ein- und Umbauarbeiten durch den Mieter ste­hen“, so der Haus & Grund-Vorsitzende. „Dazu ist wich­tig: Die Maßnahmen müs­sen Eigentümer auf jeden Fall von ihrer vor­he­ri­gen Einwilligung abhän­gig machen.“ Sollten grö­ße­re bau­li­che Arbeiten geneh­migt wer­den, kann der Vermieter sogar eine finan­zi­el­le Sicherheit vom Mieter ein­for­dern, bis die Maßnahmen tat­säch­lich ord­nungs­ge­mäß umge­setzt sind. Andererseits kann der Mieter bei Vertragsende eine Entschädigung vom Vermieter ver­lan­gen, wenn er die Baumaßnahmen geneh­migt hat und die­se gleich­zei­tig auch den Wert der Mietsache erhöht haben. Denn am Ende pro­fi­tiert der Vermieter ja auch wei­ter­hin von die­sen Umbauten. Am bes­ten wer­den sol­che finan­zi­el­le Fragen bereits vor Baubeginn schrift­lich geregelt.

Einen wich­ti­gen Tipp hat Verbandsdirektor Ralf Schönfeld noch für bei­de Seiten zur Hand: „Achten Sie immer auf die fach­ge­rech­te Umsetzung der Umbaumaßnahme, beauf­tra­gen Sie mög­lichst einen Fachbetrieb, um etwa­ige Ansprüche gel­tend zu machen.“ Darüber hin­aus aber liegt das Risiko für spä­ter auf­tre­ten­de Schäden voll und ganz beim Mieter, wie der Bundesgerichtshof erst im ver­gan­ge­nen Jahr urteil­te. In die­sem Fall hat­te ein Mieter 30 Jahre zuvor dem Badezimmer einen Fliesenboden samt Bodenabfluss ver­passt, weil aber die Dichtung fehl­te, drang über Jahre Feuchtigkeit in die Decke des dar­un­ter lie­gen­den Stockwerks, die am Ende ein­sturz­ge­fähr­det war. Die Vermieter for­der­ten von den Mietern erst bei Auszug Schadensersatz sowie das Beseitigen des Schadens und erhiel­ten von den BGH-Richtern Recht.