Haus & Grund Rheinland-Pfalz warnt
Tipp: Eindeutige Regelungen im Mietvertrag
Die Anzahl der Hobbyhandwerker nimmt stetig zu, was immer dann zum Problem wird, wenn Mieter eine Wohnung als ihr „Projekt“ ansehen. Egal ob eigenmächtig Wände durchbrochen werden, Badewannen nebst Boiler installiert, Wasserleitungen und neue Fliesen verlegt oder der Balkon der Mietsache komplett verglast wird – das alles muss der Vermieter nicht dulden. Darauf weist der Verband Haus & Grund Rheinland-Pfalz hin, der rund 46.000 Eigentümer und private Kleinvermieter vertritt.
RLP. „Mehrere Gerichtsurteile haben in den vergangenen Jahren deutlich gemacht, dass solche Umbauten, wenn sie vom Vermieter nicht genehmigt werden, eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung durch den Mieter darstellen und insofern eine Kündigung möglich ist“, so Rechtsanwalt Christoph Schöll, Vorsitzender von Haus & Grund Rheinland-Pfalz.
Rechtsanwalt Ralf Schönfeld, Verbandsdirektor des Landesverbands, skizziert die Grenze dessen, was in einer Mietwohnung erlaubt ist und was nicht: „Die Gerichte erklären eindeutig, dass lediglich geringfügige Eingriffe in die Bausubstanz erlaubt sind, die sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs bewegen, erlaubt sind. Demnach dürfen Dübel und Haken im normalen Umfang angebracht, Klingelknöpfe eingebaut, kaputte Fliesen ausgetauscht oder Teppichböden verlegt werden. Auch kann der Mieter Wände tapezieren und streichen, eine Einbauküche installieren und sogar ein Hochbett errichten – sofern die Einbauten nach Beendigung des Mietverhältnisses ohne Schäden an der Bausubstanz vom Mieter wieder entfernt werden.“
Vermieter können im Einzelfall sogar zur Zustimmung von baulichen Veränderungen verpflichtet sein, etwa um eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung zu gewährleisten oder wenn es um eine Wallbox für das E‑Auto geht. Zukünftig soll dies auch für Balkonsolargeräte gelten. Aber auch hier gilt stets: Der Mieter darf nicht eigenmächtig vorgehen, erst einmal (das heißt: vorher) muss der Vermieter gefragt werden. Und: Mitmieter dürfen durch die Maßnahmen nicht beeinträchtigt werden. Zudem muss die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder in ihren ursprünglichen Zustand zu versetzen.
Größere Baumaßnahmen sind in jedem Fall genehmigungspflichtig, da sie nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch gehören und die Wohnung dauerhaft verändern: Vorhandene Öfen entfernen oder neue Öfen einbauen – geht genauso wenig wie der Einbau einer Zwischenwand oder Decke. Unter Putz dürfen keine Elektroleitungen verlegt werden, Fliesenarbeiten sind ebenso tabu wie das Verlegen von Parkett oder Laminat sowie der Einbau neuer Wohnungstüren, Katzenklappen in Türen, das Abhängen von Decken und das Dämmen einer Innenwand. Also all das, was die Mietsache baulich und dauerhaft verändert, was in die Gebäudesubstanz eingreift und beim Beenden des Mietverhältnisses nicht einfach wieder behoben werden kann. Liegt eine Genehmigung durch den Vermieter nicht vor, kann dieser den sofortigen Rückbau verlangen, den Mieter abmahnen und auch eine Kündigung aussprechen.
Rechtsanwalt Christoph Schöll rät Vermietern, im Mietvertrag eindeutig zu regeln, in welchem Zustand die Wohnung zum Mietende zurückzugeben ist. „Damit man rechtlich auf der sicheren Seite ist, sollte im Mietvertrag auch eine Klausel zu Ein- und Umbauarbeiten durch den Mieter stehen“, so der Haus & Grund-Vorsitzende. „Dazu ist wichtig: Die Maßnahmen müssen Eigentümer auf jeden Fall von ihrer vorherigen Einwilligung abhängig machen.“ Sollten größere bauliche Arbeiten genehmigt werden, kann der Vermieter sogar eine finanzielle Sicherheit vom Mieter einfordern, bis die Maßnahmen tatsächlich ordnungsgemäß umgesetzt sind. Andererseits kann der Mieter bei Vertragsende eine Entschädigung vom Vermieter verlangen, wenn er die Baumaßnahmen genehmigt hat und diese gleichzeitig auch den Wert der Mietsache erhöht haben. Denn am Ende profitiert der Vermieter ja auch weiterhin von diesen Umbauten. Am besten werden solche finanzielle Fragen bereits vor Baubeginn schriftlich geregelt.
Einen wichtigen Tipp hat Verbandsdirektor Ralf Schönfeld noch für beide Seiten zur Hand: „Achten Sie immer auf die fachgerechte Umsetzung der Umbaumaßnahme, beauftragen Sie möglichst einen Fachbetrieb, um etwaige Ansprüche geltend zu machen.“ Darüber hinaus aber liegt das Risiko für später auftretende Schäden voll und ganz beim Mieter, wie der Bundesgerichtshof erst im vergangenen Jahr urteilte. In diesem Fall hatte ein Mieter 30 Jahre zuvor dem Badezimmer einen Fliesenboden samt Bodenabfluss verpasst, weil aber die Dichtung fehlte, drang über Jahre Feuchtigkeit in die Decke des darunter liegenden Stockwerks, die am Ende einsturzgefährdet war. Die Vermieter forderten von den Mietern erst bei Auszug Schadensersatz sowie das Beseitigen des Schadens und erhielten von den BGH-Richtern Recht.